INHERITANCE離婚やローン返済で困っている方へ
／住み替え・買い替え時の注意事項
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目次
- 離婚や住宅ローンの返済を通じた不動産のお悩みを解決するサポートをいたします
- 離婚時の財産分与について
- 離婚時に不動産を売却するための最適な方法があります
- 離婚後の財産分与には請求期限があります
- 財産分与を進めるためには3つのステップがあります
- 任意売却とは？
- 任意売却と競売には違いとメリット・デメリットがあります
- 任意売却の流れ
- 安城市・知立市・刈谷市・豊田市・岡崎市で不動産を売却するならエポックブレイン
離婚や住宅ローンの返済に関連する不動産の売却についてのご相談も承ります - 住み替えのときのタイミングについて知っておきましょう
- 住み替え時の売却先行・購入先行とは？それぞれのメリット・デメリットを紹介いたします
- 「住み替えローン」を活用すれば、住宅ローンが残っていても住み替えができます
- 不動産の売却から購入までワンストップで対応いたします
- 安城市・知立市・刈谷市・豊田市・岡崎市で不動産を売却するならエポックブレイン
住み替えに関するお悩みも当社におまかせください。
離婚やローン返済で
困っている方へ
「離婚したので、不動産を売却したい」「住宅ローンの支払いが苦しいため、不動産を手放したい」といった方もいるはずです。
こうしたお悩みを解決するサポートをしてきたエポックブレインが、
離婚をした場合や、住宅ローンの返済が困難になった場合における不動産の売却方法などについて解説します。
離婚や住宅ローンの返済を通じた
不動産のお悩みを解決する
サポートをいたします
3組のうち1組の夫婦が離婚をしているという日本では、離婚をきっかけに夫婦がどちらも持ち家で生活しなくなる場合があります。また、会社の倒産や早期希望退職などによって、住宅ローンの支払いが困難になる場合もあるでしょう。でも、ご安心ください。不動産を売却することで財産を分与できたり、売却代金で住宅ローンを完済できたりする可能性があります。離婚や住宅ローンの返済で不動産を売却する際に知っておきたいポイントについて解説します。
離婚時の財産分与について
夫婦の離婚が決まった場合、その手続きのひとつとして財産分与を行わなければなりません。こちらでは財産分与の対象、よくあるトラブル、不動産の分与などについてご紹介します。
夫婦が築いてきた財産は分与の対象
婚姻期間中、どちらの名義でも夫婦で築いてきた財産は「共有財産」といいます。共有財産は分与の対象になり、代表的なものは以下が挙げられます。
- 現金、預貯金、年金、退職金など
- 積立型の生命保険
- 株券、債券などの有価証券
- 一戸建て住宅、マンション、土地などの不動産
- 自家用車
プラスだけでなく、
マイナスの財産も対象
夫婦共同の債務として扱われるローンやクレジットカードの残高といったマイナスの財産も分与の対象になります。マイナスの財産を上回るプラスの財産がある場合は、それらを差し引いて残った金額を分与することが通常です。代表的な主なマイナスの財務は以下が挙げられます。
- 教育ローンの残高
- 住宅ローンの残高
- 自動車ローンの残高
- クレジットカードの残債
- 不動産の賃借料や管理費のほか、水道光熱費などの未払金
よくあるトラブル
離婚による財産分与ではトラブルが起こる可能性があります。相手との話し合いはもちろん、場合によっては裁判所を交えて対処することが大切です。代表的なトラブルは以下が挙げられます。
- 共有財産を隠している
- 財産分与を拒否される
- 特有財産と主張される
不動産を財産分与する方法
離婚によって不動産を分与する場合、婚姻期間中に購入した、または夫婦が共同で購入したものが対象です。不動産を分与するには、以下のような方法があります。
- 夫婦のどちらか一方に不動産を譲り、もう一方はそれと同等の金銭を受け取る
- 不動産を売却して、その代金を分与する
夫婦のどちらか一方が
持ち家に住み続ける場合
離婚後、夫婦のどちらか一方が持ち家に住み続ける場合もあります。離婚後に住宅ローンが残った家に住むケースでは、以下の点に注意しましょう。
- 住宅ローンの名義人が住み続けるケース
返済が滞った際、連帯保証人に支払い命令が下されます。そのため、連帯保証人が相手になっている場合は変更しましょう。 - 住宅ローンの名義人ではない方が住み続けるケース
返済が滞った際、金融機関からの差し押さえの申し出をもとに、競売にかけられ ます。競売を防ぐため、最寄りの公証役場で住宅ローンに関する条件を記載した公正証書を作成しましょう。 - 住宅ローンの名義人はふたりで、どちらか一方が住み続けるケース
夫婦共同名義の住宅ローンは、どちらか一方が別の場所で生活すると契約違反になります。そこで、住み続ける方の単独名義に変更する方法がありますが、原則、返済中の名義変更は認められないため、住宅ローンの借り換えを考えましょう。
離婚時に不動産を売却するための
最適な方法があります
不動産を売却する方法として、「仲介売却」「任意売却」「買取」「リースバック」の4つがあります。離婚時に住宅ローンを返済中の場合は、不動産会社による査定額と住宅ローンの残額とを照らし合わせて選ぶことが大切です。
査定額が住宅ローンの残高を上回る場合は「アンダーローン」といい、仲介売却や買取を選ぶといいでしょう。反対に、査定額が住宅ローンの残高を下回る場合は「オーバーローン」といい、任意売却が選択肢に加わります。任意売却は自身の意思で売却できたり、地域の相場に近い価格で売却できたりすることが特徴です。しかし、任意売却を行った際は、全国銀行協会などの信用情報機関において、自身の信用情報に「事故情報」として登録されるため、慎重に選びましょう。
離婚後の財産分与には
請求期限があります
財産分与を請求するタイミングは、離婚時でも離婚後でも可能です。ただし、離婚が成立してから2年を超えると、家庭裁判所に申立てをすることができなくなるため、注意しましょう。家庭裁判所での調停、審判、判決によって自身の請求権が確定した場合、消滅時効もあります。その期間は、民法169条1項に記載されている通り、確定日から10年です。請求権が確定しても、相手が財産を引き渡さない場合はエポックブレインにご相談ください。当社が弁護士と連携して、解決するためのサポートをいたします。
財産分与を進めるためには
3つのステップがあります
- STEP01
-
財産分与の対象となる財産を確認する
婚姻期間中、どちらの名義でも夫婦で築いてきた財産が分与の対象になります。あらゆる財産をリストアップし、現在の価値を算出しましょう。現在の価値については、専門業者による客観的な視点で査定、証明してもらうことが大切です。
- STEP02
-
財産分与について夫婦間で話し合う
財産分与については、夫婦間で話し合うことが先決です。そこで、合意を得られた場合、後のトラブルを防ぐため、その内容を示した離婚協議書を作成することをおすすめします。可能であれば、強制執行認諾文言付き公正証書にしておくと、さらに安心です。
- STEP03
-
調停や裁判になる可能性も
財産分与について、夫婦間での話し合いではまとまらないこともあります。この場合は、家庭裁判所に申立てをしましょう。裁判を有利に進めるための方法として、専門的な知識を持つ弁護士からサポートを受けることをおすすめします。
任意売却とは？
任意売却は、住宅ローンの返済が難しくなった際に、金融機関の同意を得て不動産を売却する方法です。この手続きは、競売を避けるために行われます。
通常、住宅ローンの滞納が続くと、金融機関は物件を差し押さえ、競売にかけることがありますが、任意売却では自らの意思で売却できるため、より高い価格での取引が期待できます。
また、売却代金から引っ越し費用を捻出することも可能です。ただし、債権者との交渉や手続きには専門的な知識が必要なため、専門家のサポートを受けることが重要です。
任意売却と競売には
違いとメリット・デメリットが
あります
| 任意売却 | 競売 | |
|---|---|---|
| 強制力 | なし | あり |
| 販売期間 | 原則、最大1年間だが、場合によって1年以上 | 目安として8日間 |
| 売却価格 | 市場価格よりやや低い価格 | 市場価格の7割前後 |
| 残債額 | 競売より少ない | 任意売却より多い |
| 残債の返済方法 | 交渉によって分割 | 一括 |
| プライバシー | 売却情報を非公開にできるため、守られる | 売却情報が公開されるため、守られにくい |
| 退去日 | 不動産会社との協議によって、自身で設定できる | 自身で設定できない |
| 引っ越し費用 | 不動産会社との交渉によって、受領できる可能性がある | 受領できる可能性は低い |
| 居住を継続できる可能性 | 親族を頼れる場合はあり | なし |
任意売却と競売の
メリットとデメリット
任意売却
- メリット
-
- 市場価格よりやや低い価格で売却できる
- 売却時、自己資金からの負担がない
- 残債の返済について交渉ができる
- 売却情報を非公開にできるため、近隣の方に知られない
- 不動産の引渡し時期を交渉できる
- 不動産会社との交渉によって、引っ越し費用を受領できる
- デメリット
-
- 債権者と交渉しなければならない
- 抵当権を持つ全員から同意を得なければならない
- 連帯保証人から同意を得なければならない
競売
- メリット
-
- 任意売却に比べて、引渡し時期が遅い
- 自動的に手続きが進むため、負担が少ない
- デメリット
-
- 不動産から強制的に退去させられる
- 市場価格より低く売却される
- 任意売却よりも残債が多くなる
- 情報が公開されるため、近隣の方に知られる
任意売却の流れ
- STEP01
-
金融機関から電話またはハガキで督促がある
住宅ローンの支払いが滞った場合、自身が借り入れをする金融機関から電話、またはハガキで督促があります。
- STEP02
-
不動産会社に査定を依頼する
任意売却をご希望される場合は、すぐに任意売却に強い不動産会社にご相談の上、査定を依頼しましょう。自身で不動産がある地域の相場とも照合した上で、ご同意できる査定金額であれば、不動産会社と媒介契約を進めます。
- STEP03
-
住宅ローンの残高を把握する
返済予定表や残高証明書などから住宅ローンの残高を把握します。それをもとに、任意売却を行った後の支払い計画書を作成しましょう。
- STEP04
-
あらゆる債権者（金融機関）から許可を得る
任意許可を行う場合、抵当権を持つあらゆる債権者からの同意が必要です。不動産会社からサポートを受けながら、「生活状況表」や「売却価格の分配案」を作成することで、債権者との交渉をスムーズに進めやすくなります。
- STEP05
-
任意売却の販売を開始する
不動産会社と任意売却に関する手続きを行った後、売却活動を開始してもらいます。この期間中、売主様は不動産会社にご相談しながら、その後に必要な書類を用意しましょう。
- STEP06
-
任意売却の手続きを進める
不動産の購入希望者が見つかったら、その方から同意を得た上で、債権者に売却の価格と可否について判断してもらいます。債権者から同意を得られれば、不動産会社と重要事項説明書、契約書を作成します。
- STEP07
-
購入者からの決済を待つ
決済日は、売主様と買主様との協議の上、取り決められます。契約の成立から決済までの期間は、約1ヶ月以内が通常です。
- STEP08
-
所有権の移行を進める
決済終了後、司法書士が所有権を移行するための申請を進めます。申請は一般的に、2週間以内で完了します。
- STEP09
-
任意売却が成立する
所有権の移行が完了すれば、任意売却が成立します。その後、新たな生活の中で、任意売却で得た売却代金から差し引いた住宅ローンの残債を返済していきます。
安城市･知立市･刈谷市･豊田市･
岡崎市で不動産を売却するなら
エポックブレイン
離婚や住宅ローンの返済に
関連する不動産の売却についての
ご相談も承ります
創業より、安城市、知立市、刈谷市、豊田市、岡崎市の不動産を取り扱ってきたエポックブレインです。当社代表は、不動産コンサルティングマスターや不動産エバリュエーション専門士のほか、ローンアドバイザーの資格を保有。離婚をした場合や、住宅ローンの返済が困難になった場合における不動産の売却に関するお悩みについて、的確なアドバイスができます。不動産の売却についてのあらゆるご相談は、当社までお気軽にお問い合わせください。
住み替え時の注意事項
住み替えをご検討される場合、
「不動産を売却するタイミングはいつが適切か」「住宅ローンが残っていても住み替えをできるか」といったお悩みを抱えるはずです。
こちらでは、不動産を売却する適切な方法や住宅ローンが残っている場合の住み替えについてご説明します。
住み替えのときのタイミングについて知っておきましょう
転勤や転職、定年退職といったライフスタイルの変化をきっかけに住み替えを行うために、不動産の売却をご検討される方も多いはずです。住み替えを行う場合、売却と購入とが同じ決済日になることが望ましいですが、現実的には厳しいといえるでしょう。こちらでは、住み替え時に不動産を売却する際の「売却先行（売り先行）」と「購入先行（買い先行）」のメリットとデメリットについてご案内いたします。
住み替え時の売却先行・購入先行とは？
それぞれのメリット・デメリットを紹介いたします
売却先行（売り先行）
売却先行（売り先行）とは、新しい住居を購入する前に、現在の不動産を先に売却する方法です。資金の確保や住宅ローンの審査に有利ですが、一時的な住まいの確保が必要になる場合があります。
売却先行（売り先行）のメリットとデメリット（注意点）
メリット
- 住み替えに必要な資金を事前に用意できる
- 住み替えのための資金計画を立てやすい
- 売却代金を新たな住まいの購入資金に充てられる
デメリット（注意点）
- 賃貸住宅に仮住まいを行う場合、その家賃が必要になる
- 仮住まいを選んだ場合、引っ越しが2回になる
- 新たな住まいをご購入される際に買い替え特約に加入しなければ、これまでの住まいを指定期間内にご希望の価格で売却できなかった場合に違約金を請求される
「売却先行」は、
このような方におすすめです
- 新たな住まいを購入する資金が足りない、もしくはまったくない
- 自身がご希望する価格で売却できるまで待つことができる
- 新たな住まいが決まるまで、仮住まいの場所として実家を頼れる
購入先行（買い先行）
購入先行（買い先行）とは、現在の不動産を売却する前に、新しい住居を先に購入する方法です。引っ越しの手間が少なく、理想の物件を逃さずに購入できますが、二重ローンのリスクや資金面での課題が生じる可能性があり、注意が必要です。
購入先行（買い先行）のメリットとデメリット（注意点）
メリット
- これまでの住まいで生活しながら、新たな住まいを探せる
- 仮住まいを探したり、用意する必要がない
- 引っ越しを1回で済ませられる
デメリット（注意点）
- これまでの住まいの住宅ローンを完済していない場合、一時的に二重ローンになる可能性がある
- これまでの住まいを売却できるまで、2つの住まいの維持、管理費用が必要になる
- これまでの住まいを売却できない場合、その価格を下げなければいけない可能性がある
「購入先行」は、
このような方におすすめです
- 新たな住まいを購入する資金が十分にある
- 住宅ローンの残高がわずか、もしくはまったくない
- 自身がご希望される不動産がある
- 引っ越しの回数、費用をできる限り抑えたい
Pick UP!
住み替え時に節税措置を活用できます
不動産を売却した場合に必要な諸費用のひとつが譲渡所得税です。
譲渡所得税は、特別控除や特例の適用を受けることで節税できます。
ひとつが「居住用財産の3,000万円特別控除」。不動産を売却して譲渡所得が生じた場合、最大3,000万円まで控除されます。
2つ目は「買い替え特例」。買い替え時に生じた譲渡所得税を繰り延べすることができます。
3つ目は「損益通算や繰越控除の特例」。譲渡損失が生じた場合、3年繰り越して所得から控除されます。
これらの方法には適用条件があるため、ご活用をご希望される方はエポックブレインまでご相談ください。
「住み替えローン」を活用すれば、
住宅ローンが残っていても住み替えができます
「住宅ローンが残っている場合も住み替えをできるか」というお悩みを抱えている方も少なくないのではないでしょうか。それを解決する方法のひとつとして、「住み替えローン」があります。新たな住まいの購入資金だけでなく、現在の住宅ローンの残高もまとめて借入ができる方法です。ただし、多額の借入金額になるため、通常の住宅ローンに比べて審査が厳しくなります。また、これまでの住まいの売却と、新たな住まいの購入を同じ時期にしなければなりません。自身がご希望する価格で売却できなかったり、購入するための時間を確保できなかったりするケースがあるため、注意が必要でしょう。
不動産の売却から購入までワンストップで対応いたします
不動産に関する資格を持つだけでなく、ローンアドバイザーとファイナンシャルプランナーの資格を代表が保有するエポックブレインでは、不動産の売却から購入、住宅ローン、将来の資金計画まで一貫したサポートが可能です。これまでに積み重ねてきた住み替えのサポート実績を活かして、的確なご提案もできます。住み替えについての知識がないお客様に対しても丁寧に説明いたしますので、私たちにお気軽にご相談ください。
安城市･知立市･刈谷市･豊田市･岡崎市で不動産を売却するならエポックブレイン
住み替えに関するお悩みも当社におまかせください。
エポックブレインは、安城市、知立市、刈谷市、豊田市、岡崎市の不動産売買を手掛けている不動産会社です。当社代表は不動産コンサルティングマスターや不動産エバリュエーション専門士に加えて、ローンアドバイザーやファイナンシャルプランナーを保有しており、不動産の売却から購入、住宅ローン、将来の資金計画までワンストップでサポートできる強みがあります。住み替えに関するお悩みは、当社までお問い合わせください。
